Είναι νόμμιμη η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία κοινοχρήτων;

Απόψεις, γνώμες, εμπειρίες και πληροφορίες για τις εταιρείες διαχείρισης πoλυκατοικιών & Τεχνικής Υποστήριξης

Είναι νόμμιμη η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία κοινοχρήτων;

Δημοσίευσηαπό nicnt » Σάβ Φεβ 04, 2012 1:41 pm

..αν στο κατασταστικό της πολυκατοικίας δεν προβλέπεται κάτι τέτοιο;
Και εξηγούμαι:
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αναφέρει ότι ο διαχειριστής εκλέγεται από τη συνέλευση των ιδιοκτητών και είναι άμισθος.
Δίνοντας όμως τη διαχείριση σε γραφείο δεν εκλέγεται διαχειριστής και πολύ περισσότερο αυτός που εκτελεί χρέη διαχειριστή
αμείβεται για τις υπηρεσίες διαχείρισης.
Επιπλέον, ο κανονισμός αναφέρει ότι ο διαχειριστής πρέπει οπωσδήποτε να κατοικεί στην πολυκατοικία.
Αφορμή για το ερώτημα στάθηκε πρόσφατη απόφαση συνέλευσης να δώσουμε τα κοινόχρηστα σε γραφείο.
Εγώ επεσήμανα ότι αυτό δεν προβλέπεται από τον κανονισμό και πως θα πρέπει να αναλάβει τη διαχείριση κάποιος από εμάς
σύμφωνα με όσα αναγράφει ο κανονισμός (έχει πρόβλεψη και σε περίπτωση που δεν δέχεται κανένας), αλλά η προηγούμενη διαχείριση, χωρίς να κάνει καν απολογισμό και χωρίς να παραδώσει τη διαχείριση, έδωσε τα κοινόχρηστα σε γραφείο.
Δεν γνωρίζω αν υπάρχει έγγραφη συμφωνία με το γραφείο, δεν γνωρίζω τους όρους συνεργασίας αλλά δεν "βλέπω" και το γραφείο να λειτουργεί ως διαχειριστής.

Τι με συμβουλεύτε να κάνω δεδομένου ότι είμαι στα "μαχαίρια" και για άλλα θέματα με την μέχρι
πρότινος διαχείριση (2 κυρίες) της πολυκατοικίας?
(όπως πχ ότι υπάρχουν 4.000 περίπου ευρώ στο ταμείο και εμφανίζουν μόνο τα ...800,
ότι επέλεξε από μόνη της η διαχείριση προσφορά-συνεργείο για τη μόνωση της ταράτσας χωρίς να συζητηθούν οι προσφορές σε γεν. συνέλευση και χωρίς να είναι η ποιο συμφέρουσα, ότι απέλυσαν το συνεργείο καθαρισμού για να προσλάβουν δικό τους με περισσότερα χρήματα και από τρεις φορές τη βδομάδα όπως προβλέπεται και καθάριζε το προηγούμενο αυτό καθαρίζει δύο, και άλλα τέτοια... )
nicnt
 
Δημοσιεύσεις: 3
Εγγραφή: Τρί Ιαν 23, 2007 10:00 pm

Re: Είναι νόμμιμη η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία κοινοχρή

Δημοσίευσηαπό GoldenFS » Σάβ Φεβ 04, 2012 5:46 pm

nicnt έγραψε:..αν στο κατασταστικό της πολυκατοικίας δεν προβλέπεται κάτι τέτοιο;
Και εξηγούμαι:
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αναφέρει ότι ο διαχειριστής εκλέγεται από τη συνέλευση των ιδιοκτητών και είναι άμισθος.
Δίνοντας όμως τη διαχείριση σε γραφείο δεν εκλέγεται διαχειριστής και πολύ περισσότερο αυτός που εκτελεί χρέη διαχειριστή
αμείβεται για τις υπηρεσίες διαχείρισης.
Επιπλέον, ο κανονισμός αναφέρει ότι ο διαχειριστής πρέπει οπωσδήποτε να κατοικεί στην πολυκατοικία.
Αφορμή για το ερώτημα στάθηκε πρόσφατη απόφαση συνέλευσης να δώσουμε τα κοινόχρηστα σε γραφείο.
Εγώ επεσήμανα ότι αυτό δεν προβλέπεται από τον κανονισμό και πως θα πρέπει να αναλάβει τη διαχείριση κάποιος από εμάς
σύμφωνα με όσα αναγράφει ο κανονισμός (έχει πρόβλεψη και σε περίπτωση που δεν δέχεται κανένας), αλλά η προηγούμενη διαχείριση, χωρίς να κάνει καν απολογισμό και χωρίς να παραδώσει τη διαχείριση, έδωσε τα κοινόχρηστα σε γραφείο.
Δεν γνωρίζω αν υπάρχει έγγραφη συμφωνία με το γραφείο, δεν γνωρίζω τους όρους συνεργασίας αλλά δεν "βλέπω" και το γραφείο να λειτουργεί ως διαχειριστής.

Τι με συμβουλεύτε να κάνω δεδομένου ότι είμαι στα "μαχαίρια" και για άλλα θέματα με την μέχρι
πρότινος διαχείριση (2 κυρίες) της πολυκατοικίας?
(όπως πχ ότι υπάρχουν 4.000 περίπου ευρώ στο ταμείο και εμφανίζουν μόνο τα ...800,
ότι επέλεξε από μόνη της η διαχείριση προσφορά-συνεργείο για τη μόνωση της ταράτσας χωρίς να συζητηθούν οι προσφορές σε γεν. συνέλευση και χωρίς να είναι η ποιο συμφέρουσα, ότι απέλυσαν το συνεργείο καθαρισμού για να προσλάβουν δικό τους με περισσότερα χρήματα και από τρεις φορές τη βδομάδα όπως προβλέπεται και καθάριζε το προηγούμενο αυτό καθαρίζει δύο, και άλλα τέτοια... )


Καλησπέρα,

Εφόσον δεν θέλει ή δεν μπορεί να αναλάβει την διαχείριση κάποιος ιδιοκτήτης η λογική λέει πως είναι ότι καλύτερο να αναθέσει η πολυκατοικία την διαχείριση σε κάποιο ‘έμπιστο γραφείο’ εφόσον υπάρχει πλειοψηφία αλλά εννοείτε πως αυτοί που δεν θέλουν πρέπει να είναι διαθέσιμοι και ‘ικανοί’ να αναλάβουν την διαχείριση.
Ο λόγος που το λέω είναι διότι η δουλειά του διαχειριστή δεν είναι τόσο εύκολη εφόσον γίνεται σωστά.

Οι υποχρεώσεις ενός διαχειριστή είναι αρκετές όπως:

Να είναι παρόν σε κάθε παραλαβή πετρελαίου, καταγραφή πετρελαίου, καταγραφή μετρητών πετρελαίου, παρόν στην εκκένωση βόθρων και καταγραφή κατανάλωσης νερού από τα ρολόγια της ΕΥΔΑΠ (εάν δεν υπάρχει αποχέτευση), εποπτεία των συνεργείων (καθαρισμός, κήπος, συντηρητή ασανσέρ) εποπτεία κτιρίου για τυχόν προβλήματα (ζημιές, καμένες λάμπες, παράδοση κοινοχρήστων και είσπραξη, τήρηση εσόδων - εξόδων ηλεκτρονικά αλλά και σε ντοσιέ με όλες τις αποδείξεις ανά μήνα, εύρεση προσφορών είτε για επισκευές ή και μείωση μηνιαίων δαπανών, διαθέσιμος ανά πάσα στιγμή για έκτακτα όπως κάποια διαρροή νερού . Επίσης, να είναι παρόν σε επισκευές – ανακαινίσεις ώστε να γίνουν σωστά. Όσο αφορά τις συνελεύσεις πρέπει να γνωρίζει ο διαχειριστής τις νομοθεσίες όσο άφορα ψηφοφορία, κανονισμούς πολυκατοικίας, καταγραφή αποφάσεων στα πρακτικά αλλά κυρίως να μπορεί να κατευθύνει μία συνέλευση 10+ ιδιοκτητών.

Όπως καταλαβαίνεις για να γίνει σωστή διαχείριση ενός κτιρίου μιλάμε για κάποιο συνταξιούχο αλλά και έμπειρο άνθρωπο.

Η συμβουλή μου με τια αποφάσεις που έχουν παρθεί είναι να καλέσεις έκτακτη γενική συνέλευση ώστε να ψηφήσετε όλα όσα ανέφερες, να μπουν στα πρακτικά και κάνετε λογιστικό έλεγχο εφόσον λείπει χρηματικό ποσό από το αποθεματικό. Επίσης, καλό είναι να ψηφίσετε και να μπει στα πρακτικά πως είτε έχετε διαχειριστή ιδιοκτήτη είτε γραφείο πως απαιτείτε έγκριση με πλειοψηφία για την αύξηση μηνιαίων δαπανών ή και μείωση υπηρεσιών όπως ο καθαρισμός από 3 φορές την εβδομάδα σε 2.
Golden Facility Solutions
Έκδοση Κοινοχρήστων & Διαχείριση Κτιρίων
Καθαρισμοί - Απολυμάνσεις - Συντηρήσεις Κήπων
Web:http://www.golden-fs.com
Άβαταρ μέλους
GoldenFS
 
Δημοσιεύσεις: 125
Εγγραφή: Πέμ Ιούλ 14, 2011 1:16 pm
Τοποθεσία: Αττική

Re: Είναι νόμμιμη η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία κοινοχρή

Δημοσίευσηαπό nicnt » Σάβ Φεβ 04, 2012 9:46 pm

Σ' ευχαριστώ για την απάντηση.
Κοίτα... δεν είναι τόσο απλά τα "πράματα".
Άσχετα με τις ευθύνες και υποχρεώσεις του διαχειριστή υπάρχει ο κανονισμός της πολυκατοικίας που ρυθμίζει
τα θέματα λειτουργίας της. Σε προέκταση του κανονισμού είναι οι νόμοι του κράτους.
Καμία απόφαση γεν. συνέλευσης δεν αναιρεί τον κανονισμό και τους νόμους, εκτός αν με την απαραίτητη
πλειοψηφία γίνει τροποποίηση για να συμπεριληφθούν, τροποποιηθούν ή απαλειφθούν άρθρα.
Ως εκ τούτου, στην παρούσα φάση, θεωρώ ότι είναι παράνομο να δοθούν τα κοινόχρηστα σε γραφείο.

Εξάλλου στη γεν συνέλευση, χωρίς να αναγράφεται ο λόγος σύγκλησης στην πρόσκληση, δεν τέθηκε καν θέμα αλλαγής διαχείρισης, δεν ρωτηθήκαμε αν θέλει κάποιος να αναλάβει διαχειριστής αλλά τέθηκε ως τελεσίδικο ότι θα δωθούν τα κοινόχρηστα σε γραφείο.
Εγώ εξέφρασα την αντίρρηση μου με "νομικά επιχειρήματα" τα οποία είπαν θα εξετάσουν και για να είμαι ειλικρινής αφού
δεν έγινε απολογισμός-παραίτηση διαχειριστή περίμενα να επανεξετασθεί το θέμα και να αποφασίσουμε σε νέα συνέλευση όπου θα παραδίδονταν και τα κοινόχρηστα απο τη διαχείριση.

Μέχρι στιγμής πάντως είναι άφαντο το γραφείο, τα κοινόχρηστα βγήκαν με δική του λογική χωρίς να εφαρμοστεί επακριβώς ο πίνακας κατανομής, πολλές λάμπες στην οικοδομή είναι καμένες καιρό τώρα,
γενικώς ΜΠΑΧΑΛΟ.
nicnt
 
Δημοσιεύσεις: 3
Εγγραφή: Τρί Ιαν 23, 2007 10:00 pm

Re: Είναι νόμμιμη η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία κοινοχρή

Δημοσίευσηαπό GoldenFS » Κυρ Φεβ 05, 2012 2:25 am

nicnt έγραψε:Σ' ευχαριστώ για την απάντηση.
Κοίτα... δεν είναι τόσο απλά τα "πράματα".
Άσχετα με τις ευθύνες και υποχρεώσεις του διαχειριστή υπάρχει ο κανονισμός της πολυκατοικίας που ρυθμίζει
τα θέματα λειτουργίας της. Σε προέκταση του κανονισμού είναι οι νόμοι του κράτους.
Καμία απόφαση γεν. συνέλευσης δεν αναιρεί τον κανονισμό και τους νόμους, εκτός αν με την απαραίτητη
πλειοψηφία γίνει τροποποίηση για να συμπεριληφθούν, τροποποιηθούν ή απαλειφθούν άρθρα.
Ως εκ τούτου, στην παρούσα φάση, θεωρώ ότι είναι παράνομο να δοθούν τα κοινόχρηστα σε γραφείο.

Εξάλλου στη γεν συνέλευση, χωρίς να αναγράφεται ο λόγος σύγκλησης στην πρόσκληση, δεν τέθηκε καν θέμα αλλαγής διαχείρισης, δεν ρωτηθήκαμε αν θέλει κάποιος να αναλάβει διαχειριστής αλλά τέθηκε ως τελεσίδικο ότι θα δωθούν τα κοινόχρηστα σε γραφείο.
Εγώ εξέφρασα την αντίρρηση μου με "νομικά επιχειρήματα" τα οποία είπαν θα εξετάσουν και για να είμαι ειλικρινής αφού
δεν έγινε απολογισμός-παραίτηση διαχειριστή περίμενα να επανεξετασθεί το θέμα και να αποφασίσουμε σε νέα συνέλευση όπου θα παραδίδονταν και τα κοινόχρηστα απο τη διαχείριση.

Μέχρι στιγμής πάντως είναι άφαντο το γραφείο, τα κοινόχρηστα βγήκαν με δική του λογική χωρίς να εφαρμοστεί επακριβώς ο πίνακας κατανομής, πολλές λάμπες στην οικοδομή είναι καμένες καιρό τώρα,
γενικώς ΜΠΑΧΑΛΟ.



Στην 1η παράγραφο θα διαφωνήσω μαζί σου διότι όταν δεν θέλει ή δεν είναι ικανός κάποιος να αναλάβει την διαχείριση μπορεί να τροποποιηθεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Για παράδειγμα γνωρίζω περίπτωση που ήρθε η σειρά ενός ιδιοκτήτη να αναλάβει τα κοινόχρηστα ο οποίος έλειπε 6 μήνες το χρόνο στο εξωτερικό. Με τον ζόρι του έλεγαν να αναλάβει ή να πληρώσει γραφείο εφόσον δεν μπορούσε. Κατέληξαν στο δικαστήριο και φυσικά νίκησε και δεν ανέλαβε.
Κάποια πράγματα δεν έχουν καλό αποτέλεσμα με το να γίνονται με το ζόρι επειδή του ήρθε έτσι ενός κατασκευαστή ή και συμβολαιογράφο να το θέσει σαν όρο στον κανονισμό ειδικά σε παλαιές πολυκατοικίες όταν δεν υπήρχαν γραφεία κοινοχρήστων.

Στην 2η παράγραφο συμφωνώ απόλυτα μαζί σου. Έπρεπε να συμφωνηθεί έστω με πλειοψηφία εφόσον δεν ήθελε να αναλάβει κάποιος και εννοείτε κάποιος ’’ικανός’’. Λέω ικανός διότι έχω δει αποθεματικά πολυκατοικιών να έχουν εξαφανιστεί είτε από κλοπή διαχειριστών είτε από αμέλεια. Έχω αναλάβει πολυκατοικίες που όλες oi αποδείξεις 5 ετών, ανεξόφλητα κοινόχρηστα, πρακτικά με σκισμένες σελίδες και όλα μου παραδόθηκαν σε μία σακούλα super market. Πολυκατοικίες με 7,000€ οφειλές κοινοχρήστων όχι λόγω κακοπληρωτών αλλά κακής διαχείρισης.

Όπως τα λες πάντως, προφανώς δεν έγινε σωστά η απόφαση και μεταβίβαση. Επίσης, εφόσον αποφασίστηκε να αναθέσετε την διαχείριση σε γραφείο (όπως και εάν έγινε αυτό) έπρεπε να αποφασίσετε με πλειοψηφία σε ποιο γραφείο έπειτα από σύγκριση προσφορών και παρουσίαση των γραφείων για τον τρόπο λειτουργίας τους σε όλους τους ιδιοκτήτες σε συνέλευση. Τουλάχιστον το παρόν γραφείο να καλέσει συνέλευση ώστε να παρουσίαση τις υπηρεσίες του αλλά και για να λύσει απορίες που τυχόν υπάρχουν με σκοπό την αποφυγή λάθους όπως αυτό με την κατανομή χιλιοστών.

Ευχομαι να βγάλετε άκρη.
Golden Facility Solutions
Έκδοση Κοινοχρήστων & Διαχείριση Κτιρίων
Καθαρισμοί - Απολυμάνσεις - Συντηρήσεις Κήπων
Web:http://www.golden-fs.com
Άβαταρ μέλους
GoldenFS
 
Δημοσιεύσεις: 125
Εγγραφή: Πέμ Ιούλ 14, 2011 1:16 pm
Τοποθεσία: Αττική

Re: Είναι νόμμιμη η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία κοινοχρή

Δημοσίευσηαπό nicnt » Κυρ Φεβ 05, 2012 10:53 am

GoldenFS έγραψε:...Ευχομαι να βγάλετε άκρη.

Κρατάω το τελευταίο και σ' ευχαριστώ για μια ακόμα φορά.
Μη νομίζεις και σε εμάς έχουν "εξαφανιστεί' ξανά χρήματα.
Όταν είχα αναλάβει διαχειριστής βρήκα βιβλία που δεν έβγαζες άκρη, έξοδα περασμένα στις καταστάσεις
χωρίς να υπάρχουν αποδείξεις (εκ των οποίων το μεγαλύτερο ποσό 600 ευρώ) και
έλλειμα στο ταμείο 1800 ευρώ περίπου.
Ενημέρωσα άμεσα αλλά αποδείχτηκε ότι το ήξεραν οι προηγούμενοι διαχειριστές.
"Αποφασίστηκε" τότε να παραγραφούν όλα και να μην ασχοληθούμαι ξανά με αυτό το θέμα.
Τόνισα, τότε, ότι δεν θα ανεχθώ στο μέλλον τέτοιο φαινόμενο και να που μετά
5 χρόνια και 3 διαχειριστές επαναλαμβάνεται...

Ως φαίνεται, αναπόφευκτα, θα αποφασίσουν τα δικαστήρια γι αυτό και άλλα θέματα που προέκυψαν...Δυστυχώς...
Δεν θα χαριστώ σε κανένα γιατί ρημάζει η οικοδομή.
Και να φανταστείς ότι σας ανέφερα τα μισά "παρατράγουδα" μόνο...
Ήδη σταμάτησα να πληρώνω κοινόχρηστα για να προκαλέσω την με δικαστική οδό επίλυση.
nicnt
 
Δημοσιεύσεις: 3
Εγγραφή: Τρί Ιαν 23, 2007 10:00 pm


Επιστροφή στο Εταιρείες Διαχείρισης Πολυκατοικιών & Τεχνικής Υποστήριξης

Μέλη σε σύνδεση

Μέλη σε αυτή την Δ. Συζήτηση: Δεν υπάρχουν εγγεγραμμένα μέλη και 2 επισκέπτες