Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών.

Καθήκοντα διαχείρισης, Συνελεύσεις, Αποθεματικό, Κανονισμός Πολυκατοικίας

Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών.

Δημοσίευσηαπό mimis50 » Παρ Νοέμ 18, 2011 10:10 pm

Φίλοι μου γειά σας.
Παρακαλώ για τη βοήθειά σας σε θέμα που πρέπει να λυθεί άμεσα, για να συμπεριλειφθεί στον υπό σύνταξη κανονισμό.
Σε τετραόροφη πολυκατοικία του 2006 χωρίς κανονισμό, στο ισόγειο υπάρχει κλειστός χώρος στάθμευσης με ποσοστό συνιδιοκτησίας 4% και κατά συνέπεα με συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες 4%. Ο χώρος αυτός μετατράπηκε κατά την κατασκευή σε διαμέρισμα, με τη σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών και "τακτοποιήθηκε" νομικά σαν διαμέρισμα για τα επόμενα 40 χρόνια σύμφωνα με το Ν.3843/2010. Με την αλλαγή σαν διαμέρισμα συντάχθηκε πίνακας κατανομής κοινόχρηστων δαπανών σε ότι αφορά τη θέρμανση, την καθαριότητα και τη χρήση του ανελκυστήρα, όπου ο χώρος αυτός συμμετέχει με ποσοστό 13%. Υπόψη στην οικοδομή υπάρχουν και άλλοι κλιστοί χώροι στάθμευσης, οι οποίοι δεν άλλαξαν χρήση.
Έμεινε σε εκκρεμότητα η κατανομή των υπόλοιπων κοινόχρηστων δαπανών, όπως η συντήρηση και επισκευή του δώματος, η βαφή εξωτερικά και εσωτερικά της οικοδομής, η κατασκευή νέων και η συντήρηση παλιών κιγκλιδωμάτων και πλακοστρώσεων, και λοιπές παρεμφερείς δαπάνες.
Έχοντας υπόψη προηγούμενες αναφορές ότι τα ποσοστά κοινόχρηστων δαπανών είναι ανάλογα των ποσοστών των συνιδιοκτησιών για να διατηρήσουν οι ιδιοκτησίες σε βάθος χρόνου την αναλογική τους αξία, ερωτώ τα εξής:
1/. Για τα επόμενα 40 χρόνια τις δαπάνες θέρμανσης, καθαριότητας και ανελκυστήρα ο χώρος αυτό σωστά συμμετέχει με ποσοστό 13%. Στις υπόλοιπες κοινόχρηστες δαπάνες όπως η συντήρηση και επισκευή του δώματος, η βαφή εξωτερικά και εσωτερικά της οικοδομής, κ.λπ. συμμετέχει με ποσοστό 3% ή 13%;
2/. Οποιαδήποτε απάντησή σας καλύπτεται από τις διατάξεις κάποιου Νόμου, κ.λ.π;
Ευχαριστώ πολύ.
mimis50
 
Δημοσιεύσεις: 186
Εγγραφή: Κυρ Οκτ 30, 2011 6:03 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό navigation » Σάβ Νοέμ 19, 2011 6:37 pm

Γιατι δεν απευθύνεσαι σε κάποιον μηχανικο?
Άβαταρ μέλους
navigation
 
Δημοσιεύσεις: 75
Εγγραφή: Σάβ Μάιος 14, 2011 8:53 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό mimis50 » Κυρ Νοέμ 20, 2011 12:40 am

Τυχαίνει να είμαι και Μηχανικός. Δυστυχώς μόνο ένας εκ των συνιδιοκτητών θέλει να μείνει το θέμα σε εκκρεμότητα και δεν θέλει να απευθυνθούμε σε άλλο Μηχανικό, ώστε να πάρουμε τεκμεριωμένη γραπτή απάντηση. Για το λόγο αυτό ζητώ βοήθεια επικαλούμενος την εμπειρία των μελών.
mimis50
 
Δημοσιεύσεις: 186
Εγγραφή: Κυρ Οκτ 30, 2011 6:03 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό navigation » Κυρ Νοέμ 20, 2011 9:09 am

mimis50 έγραψε:Τυχαίνει να είμαι και Μηχανικός. Δυστυχώς μόνο ένας εκ των συνιδιοκτητών θέλει να μείνει το θέμα σε εκκρεμότητα και δεν θέλει να απευθυνθούμε σε άλλο Μηχανικό, ώστε να πάρουμε τεκμεριωμένη γραπτή απάντηση. Για το λόγο αυτό ζητώ βοήθεια επικαλούμενος την εμπειρία των μελών.

Καλημερα, άρα η πλειοψηφία θέλει να απευθυνθήτε και σε άλλον μηχανικο?
Άβαταρ μέλους
navigation
 
Δημοσιεύσεις: 75
Εγγραφή: Σάβ Μάιος 14, 2011 8:53 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό mimis50 » Κυρ Νοέμ 20, 2011 7:06 pm

Ναι, με την προϋπόθεση να πάμε όλοι στον Μηχανικό (ή Δικηγόρο) για την αποφυγή μετέπειτα αντιπαραθέσεων.
Όταν όμως δεν πάει ο ένας..........
mimis50
 
Δημοσιεύσεις: 186
Εγγραφή: Κυρ Οκτ 30, 2011 6:03 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό gtsoukn » Κυρ Νοέμ 20, 2011 11:39 pm

Επειδή εγώ έχω μπερδευτεί για ποιό είναι τελικά το ερώτημα, παραθέτω μερικά σημεία:
mimis50 έγραψε:στο ισόγειο υπάρχει κλειστός χώρος στάθμευσης με ποσοστό συνιδιοκτησίας 4% και κατά συνέπεα με συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες 4%
Αυτό είναι λάθος. Άλλο το ποσοστό συνιδιοκτησίας που υπολογίζεται βάσει της αξίας κάθε ιδιοκτησίας και αφορά δαπάνες ιδιοκτητών και άλλο κοινόχρηστες δαπάνες που υπολογίζονται βάσει των κοινοχρήστων χώρων και αφορούν δαπάνες που καταβάλλονται από τους ενοίκους (ιδιοκτήτες και ενοικιαστές).

mimis50 έγραψε:συντάχθηκε πίνακας κατανομής κοινόχρηστων δαπανών σε ότι αφορά τη θέρμανση, την καθαριότητα και τη χρήση του ανελκυστήρα, όπου ο χώρος αυτός συμμετέχει με ποσοστό 13%
Εδώ έχουμε δαπάνες που είναι άσχετες μεταξύ τους.
- Η καθαριότητα υπάγεται σε κοινόχρηστες δαπάνες που ο μόνος παράγοντας είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και υπολογίζεται βάσει του όγκου της ιδιοκτησίας σε σχέση με τον συνολικό όγκο των κοινοχρήστων χώρων.
- Ο ανελκυστήρας υπολογίζεται βάσει του όγκου του διαμερίσματος σε σχέση με τον όροφο.
- Η θέρμανση ως βασικό παράγοντα έχει τις απώλειες και τον όγκο του διαμερίσματος.
Κατά συνέπεια ο συντελεστής για τις δαπάνες αυτές δεν μπορεί να είναι κοινός,
Περισσότερα εδώ: Πρόγραμμα Υπολογισμού Χιλιοστών Πολυκατοικίας*

mimis50 έγραψε:Έμεινε σε εκκρεμότητα η κατανομή των υπόλοιπων κοινόχρηστων δαπανών, όπως η συντήρηση και επισκευή του δώματος, η βαφή εξωτερικά και εσωτερικά της οικοδομής, η κατασκευή νέων και η συντήρηση παλιών κιγκλιδωμάτων και πλακοστρώσεων, και λοιπές παρεμφερείς δαπάνες.
Αυτές είναι δαπάνες ιδιοκτητών και θα μοιραστούν με τα χιλιοστά τους, εκτός αν αναφέρεσαι σε κάτι άλλο.

mimis50 έγραψε:Έχοντας υπόψη προηγούμενες αναφορές ότι τα ποσοστά κοινόχρηστων δαπανών είναι ανάλογα των ποσοστών των συνιδιοκτησιών
Όχι. Όπως ανέφερα παραπάνω, είναι διαφορετικός ο τρόπος υπολογισμού για τα ποσοστά κοινοχρήστων και ποσοστά ιδιοκτητών.

mimis50 έγραψε:1/. Για τα επόμενα 40 χρόνια τις δαπάνες θέρμανσης, καθαριότητας και ανελκυστήρα ο χώρος αυτό σωστά συμμετέχει με ποσοστό 13%. Στις υπόλοιπες κοινόχρηστες δαπάνες όπως η συντήρηση και επισκευή του δώματος, η βαφή εξωτερικά και εσωτερικά της οικοδομής, κ.λπ. συμμετέχει με ποσοστό 3% ή 13%;
Γι' αυτό σου απάντησα παραπάνω. Θεωρώ ότι το "3%" γράφτηκε εκ παραδρομής και αναφέρεσαι στο "4%", ποσοστό συνιδιοκτησίας του χώρου.

mimis50 έγραψε:2/. Οποιαδήποτε απάντησή σας καλύπτεται από τις διατάξεις κάποιου Νόμου, κ.λ.π;
Η νομοθεσία που αφορά το κτίριο για τα παραπάνω θέματα είναι:
- Ο Νόμος 3741/1929 "Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους"
- Το Π.Δ. 27-9/7-11-85 Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίας (ΦΕΚ 631 Δ')
- Η Απόφαση υπ' αριθ. 29089 "Περί συμπληρώσεως κανονισμού πολυόροφων κτιρίων για τη λειτουργία Κ. Θερμάνσεως και ανελκυστήρων (ΦΕΚ 1296/Β/16-12-1977). Σημειώνετε ότι η Απόφαση αυτή αφορά κτίρια του Ο.Ε.Κ.
* Για τον οδηγό βάσει του οποίου φτιάχτηκε το πρόγραμμα, επειδή το blog του nomos δεν λειτουργεί (δυστυχώς), θα δωθεί νέο link.

Για τη σύνταξη (ή τροποποίηση) του κανονισμού γνωρίζουμε ότι απαιτείται ομοφωνία, αλλά ο @taz σε post στην ενότητα Κανονισμός/Καταστατικό πολυκατοικίας αναφέρει:
διάβαζα λοιπον τις προάλλες (μπορώ να βρω το link αν χρειαζέται) κάποιο νόμο του 1985 αν δεν κάνω λάθος, οτι αν δεν υπάρχει καταστατικό τότε το 60% των ιδιοκτήτων μπορεί να αποφασίσει την αλλαγή του, αν υπάρχει καταστατικό τότε το 65% χρειάζεται για την αλλαγή τροποποίηση του.
Αν ισχύει αυτό λύνονται τα χέρια πολλών ιδιοκτητών με "περίεργους" συνιδιοκτήτες.

Όπως και να 'χει, έχω την εντύπωση ότι στη σύνταξη του πίνακα δαπανών μπορείτε να προχωρείσετε. Ο πίνακας αυτός περιλαμβάνεται στη Σύσταση Οριζόντιων Ιδιοκτησιών και όχι στον Κανονισμό, στην οποία δεν υπάρχει αναφορά για απαιτούμενο ποσοστό για την τροποποίησή της.
Στο Π.Δ. που αφορά τη θέρμανση (Άρθρο 3, Παράγρ. 3), υπάρχει αναφορά στην τροποποίηση των ποσοστών όταν απαιτηθεί και μάλιστα αυτό γίνεται "με ευθύνη και δαπάνες του πραγματοποιούντος τη μεταβολή".

Γιώργος.
Άβαταρ μέλους
gtsoukn
 
Δημοσιεύσεις: 903
Εγγραφή: Τετ Ιαν 23, 2008 1:18 am
Τοποθεσία: Γιώργος @ Πάτρα

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό mimis50 » Τρί Νοέμ 22, 2011 5:51 pm

Φίλε gtsoukn γειά σου.
Ευχαριστώ που ασχολείσαι με το θέμα μου και συγνώμη αν δε σε πληροφόρησα σωστά εξ΄ αρχής.
Θα κάνω το ερώτημά μου πιο συγκεκριμένο, παραθέτοντας και τη δική μου άποψη.
Για την οικοδομή υπάρχουν και χρησιμοποιούνται οι εξής πίνακες δαπανών:
α/. Της θέρμανσης, που συντάχθηκε σύμφωνα με Π.Δ. της 27-09-1985 (ΦΕΚ 631/Δ/7-11-1985) λαμβάνοντας υπόψη τις θερμικές απώλειες, κ.λ.π.
β/. Του ανελκυστήρα, που συντάχθηκε σύμφωνα με την απόφαση 20089 (ΦΕΚ 1296/Β/7-11-1985) λαμβάνοντας υπόψη τη θέση των συνιδιοκτησιών στους ορόφους, κ.λ.π.
γ/. Τρεχουσών κοινοχρήστων δαπανών που αφορούν τους ένοικους για κατανάλωση νερού και ρεύματος και για καθαριότητα.
Στα πιο πάνω συμφωνούν όλοι οι συνιδιοκτήτες και ένοικοι.
Μετά την τακτοποίηση του ισόγειου κλειστού χώρου στάθμευσης σε διαμέρισμα, εμφανίσθηκε πρόβλημα συμφωνίας στον καταμερισμό των έκτακτων κοινόχρηστων δαπανών που αφορούν τους ιδιοκτήτες, σε συνδυασμό με τη χρήση των κοινόκτητων – κοινόχρηστων χώρων (πρασιά, ακάλυπτος, πυλωτή), για τους οποίους θα γίνονται οι δαπάνες αυτές. Σημερινή διαφωνία η στάθμευση στην πρασιά.
Και γίνομαι πιο ακριβής.
Τον υπόψη χώρο αν τον δούμε όπως τακτοποιήθηκε για 40 χρόνια σαν διαμέρισμα, το ποσοστό συνιδιοκτησίας θα είναι 125‰. Αν τον δούμε σαν κλειστό χώρο στάθμευσης σύμφωνα με την οικοδομική άδεια και την κατανομή των ποσοστών συνιδιοκτησίας προ πάσης ανεγέρσεως, το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι 40 ‰.
Ο ένας εκ των συνιδιοκτητών έχει την άποψη ότι ο ισόγειος χώρος συμμετέχει στις δαπάνες με ποσοστό 125‰, χωρίς όμως κανένα δικαίωμα στάθμευσης στην πρασιά, όπως έχουν όλα τα άλλα διαμερίσματα (Μόνο υποχρεώσεις, χωρίς δικαιώματα).
Εγώ πιστεύω ότι για το συγκεκριμένο θέμα δεν υπάρχει πλήρης νομική κάλυψη, αλλά μπορεί να λυθεί σε συνδυασμό με την καλή θέληση και τη λογική. Επ’ αυτού προτείνω δύο λύσεις, θεωρώντας πιο κοντά στην πραγματικότητα τη δεύτερη.
Α/. Ο χώρος αντιμετωπίζεται σαν διαμέρισμα. Τότε συμμετέχει σε όλες τις έκτακτες δαπάνες, όπως η βαφή εξωτερικά της οικοδομής, η κατασκευή νέων και η συντήρηση παλιών κιγκλιδωμάτων, τοίχων, επενδύσεων, πλακοστρώσεων, κ.λ.π. με ποσοστό 125‰, αλλά έχει και δικαίωμα στάθμευσης στην πρασιά όπως τα άλλα διαμερίσματα εκ περιτροπής με ποσοστό 125‰ ( ίδιες υποχρεώσεις, ίδια δικαιώματα για όλους).
Β/. Ο χώρος αντιμετωπίζεται σαν κλειστός χώρος στάθμευσης. Τότε δεν συμμετέχει (για την ακρίβεια συμμετέχει με ποσοστό 40‰, αλλά σκοπεύω να παραιτηθώ) στη στάθμευση στην πρασιά, αλλά σε όλες τις πιο πάνω έκτακτες δαπάνες συμμετέχει με ποσοστό 40‰ (ίση αναλογία δικαιωμάτων και υποχρεώσεων).
Ευχαριστώ για τις πληροφορίες σου και για το χρόνο σου που μου διέθεσες και περιμένω την άποψή σου.
mimis50
 
Δημοσιεύσεις: 186
Εγγραφή: Κυρ Οκτ 30, 2011 6:03 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό gtsoukn » Τρί Νοέμ 22, 2011 8:36 pm

Καλησπέρα.

Αν θέλεις τεχνική άποψη προτείνω το http://www.michanikos.gr. Στο "Πρόγραμμα Υπολογισμού Χιλιοστών", που δίνω παραπάνω, υπάρχει link για το σχετικό θέμα.

Αν θέλεις την προσωπική μου άποψη, με "αίσθημα δικαίου", προτείνω το Α. Να υπολογιστεί ως διαμέρισμα αφού αυτή είναι η σημερινή του κατάσταση, με ποσοστά ανάλογα της αξίας και των οφελειών που απολαμβάνει σε σχέση με τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

Φιλικά,
Γιώργος.
Άβαταρ μέλους
gtsoukn
 
Δημοσιεύσεις: 903
Εγγραφή: Τετ Ιαν 23, 2008 1:18 am
Τοποθεσία: Γιώργος @ Πάτρα

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό mimis50 » Τετ Νοέμ 23, 2011 12:49 pm

Καλημέρα, και ευχαριστώ για τη γρήγορη απάντησή σου.
Εγώ συμφωνώ και με τις δύο λύσεις που προτείνω, όποια και να επιλέξουν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες. Αρχικά, όπως εσύ και εγώ πρότεινα την λύση ¨Α» και όταν διαφώνησε ο ένας συνιδιοκτήτης πρότεινα τη «Β».
Πάντως την πρόταση του αντιγνωμούντα τη θεωρώ και ανεφάρμοστη και άδικη.
Για την πρόταση «Β» το «κοντά στην πραγματικότητα» αναφέρεται στον αντιγνωμούντα , ο οποίος δεν συμφωνεί με τίποτα να συμμετέχει ο υπόψη χώρος στη στάθμευση στην πρασιά, αλλά το σκέφτεται να συναινέσει το ποσοστό των έκτακτων δαπανών να είναι 40‰ και όχι 125‰. Αυτή τη στιγμή ζητά την άμεση αποχή του χώρου από τη στάθμευση στην πρασιά και όταν προκύψει έκτακτη δαπάνη, τότε να συζητηθεί το ποσοστό συμμετοχής. Φυσικά πιστεύω ότι αυτά τα δύο θέματα πάνε «πακέτο» και ότι πρέπει να δοθεί λύση και στα δύο ταυτόχρονα.
Και πάλι ευχαριστώ για το χρόνο σου και τις αντικειμενικές σου απόψεις και αν έχεις κάτι να συμπληρώσεις, θα το λάβω και πάλι υπόψη μου για την εξέλιξη του θέματος.
mimis50
 
Δημοσιεύσεις: 186
Εγγραφή: Κυρ Οκτ 30, 2011 6:03 pm

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό gtsoukn » Τετ Νοέμ 23, 2011 3:11 pm

Τις ευχαριστίες τις παραβλέπω και συνεχίζω.

Κοίτα την τελευταία ανάρτηση του taz και με τη βοήθεια δικηγόρου δες τι μπορεί να γίνει. Δεν μπορεί ένας ένοικος να φρενάρει μια κατάσταση.

Και για να μην παρεξηγηθώ, εξ' αποστάσεως δεν μπορώ να κρίνω ποιός έχει δίκαιο ή άδικο, δεν είμαι ο αρμόδιος άλλωστε, η δε πρότασή μου βασίστηκε στις περιγραφές σου.
'Οπως και να 'χει, το θέμα πρέπει να διευθετηθεί για να μην δημιουργηθούν επιπλέον προβλήματα.

Γιώργος.
Άβαταρ μέλους
gtsoukn
 
Δημοσιεύσεις: 903
Εγγραφή: Τετ Ιαν 23, 2008 1:18 am
Τοποθεσία: Γιώργος @ Πάτρα

Re: Πίνακας δαπανών θέρμανσης & πίνακας κοινοχρήστων δαπανών

Δημοσίευσηαπό mimis50 » Κυρ Νοέμ 27, 2011 12:36 pm

Καλημέρα.
Γιώργο με κάλυψες πλήρως με τις πληροφορίες σου.
Και πάλι σ’ ευχαριστώ.
mimis50
 
Δημοσιεύσεις: 186
Εγγραφή: Κυρ Οκτ 30, 2011 6:03 pm


Επιστροφή στο O Διαχειριστής και τα καθήκοντα του

Μέλη σε σύνδεση

Μέλη σε αυτή την Δ. Συζήτηση: Bing [Bot] και 3 επισκέπτες